Capacité d’emprunt 2026 : calculer son DTI selon la norme HCSF

L’essentiel en 30 secondes

1. Le DTI (Debt-to-Income) est plafonné à 35 % par la norme HCSF, assurance comprise.
2. Durée maximale 25 ans (27 ans en VEFA neuf avec différé).
3. Calcul rapide : revenu net mensuel × 0,35 - mensualités existantes = capacité mensuelle.
4. Pour 5 000 € net cumulé sans crédit, environ 305 000 € empruntables sur 20 ans à 3,30 %.
5. Flexibilité de 20 % de la production trimestrielle pour déroger à la règle (primo-accédants prioritaires).

Sommaire

1. Définition du DTI et fondement de la norme HCSF
2. Méthode de calcul pas à pas
3. Exemples chiffrés par profil
4. Quels revenus la banque retient-elle ?
5. Quelles charges entrent dans le calcul ?
6. La flexibilité des 20 % et son usage réel
7. Cas particuliers : freelances, séniors, locatif
8. Optimiser sa capacité sans déroger à la norme
9. Outils de simulation officiels
10. Foire aux questions

Définition du DTI et fondement de la norme HCSF

Le DTI (Debt-to-Income, traduit en français par taux d’endettement ou taux d’effort) est le ratio entre l’ensemble des charges de crédit mensuelles d’un ménage et son revenu net avant impôt. Il est exprimé en pourcentage, et la norme HCSF le plafonne à 35 % depuis la décision du 29 septembre 2021, juridiquement contraignante depuis le 1er janvier 2022.

La logique macroprudentielle est claire : éviter le surendettement systémique des ménages en cas de retournement économique. Avant 2021, certaines banques accordaient des crédits avec des taux d’effort de 40 à 50 %, ce qui exposait les emprunteurs à des risques importants en cas de perte de revenus. Le plafond à 35 % s’inspire des standards européens et des recommandations du Comité de Bâle sur la stabilité financière.

La norme HCSF impose deux contraintes cumulatives :

Méthode de calcul pas à pas

Étape 1 : Calculer le revenu net mensuel cumulé du foyer

Additionner les revenus nets imposables avant impôt de tous les emprunteurs, sur la base des 3 derniers bulletins de salaire pour les CDI, ou des 3 derniers bilans pour les TNS / freelances.

Étape 2 : Multiplier par 0,35

Cela donne la mensualité maximale autorisée tous crédits confondus, assurance comprise.

Étape 3 : Retrancher les mensualités de crédits en cours

Crédit auto, crédit conso, crédit étudiant, crédit revolving, pension alimentaire versée. Le résultat donne la mensualité maximale disponible pour le nouveau crédit immobilier (assurance comprise).

Étape 4 : Convertir en capital empruntable

Diviser la mensualité disponible par le coefficient mensuel correspondant à la durée et au taux d’intérêt nominal souhaités. Le tableau ci-dessous donne le capital empruntable pour 100 € de mensualité hors assurance, à différents taux et durées :

Bon à savoir : ces coefficients sont des ordres de grandeur. Pour un calcul exact, la formule actuarielle est : Capital = Mensualité × (1 - (1 + i)^-n) / i, où i = taux mensuel et n = nombre d’échéances.

Exemples chiffrés par profil

Profil 1 : Couple primo-accédant 5 000 € net cumulé, sans crédit, 30 ans

• Revenu net cumulé : 5 000 €
• Mensualité max (35 %) : 1 750 €
• Mensualité disponible nouveau crédit (sans crédit en cours) : 1 750 €
• Hypothèse : 1 690 € hors assurance + 60 € assurance
• Capacité empruntable à 3,30 % sur 20 ans : environ 295 000 €
• Capacité empruntable à 3,30 % sur 25 ans : environ 342 000 €

Profil 2 : Cadre seul 4 000 € net, crédit auto 200 €/mois, 35 ans

• Revenu net : 4 000 €
• Mensualité max (35 %) : 1 400 €
• Mensualité disponible nouveau crédit : 1 200 € (1 400 - 200 crédit auto)
• Capacité empruntable à 3,30 % sur 20 ans : environ 200 000 €

Profil 3 : TNS freelance 6 000 € net moyen, 0 crédit, 42 ans

• Revenu retenu : moyenne des 3 derniers bilans avec décote prudentielle 10-15 %
• Revenu retenu effectif : 5 100 €
• Mensualité max (35 %) : 1 785 €
• Capacité empruntable à 3,40 % sur 20 ans : environ 295 000 €

Profil 4 : Couple sénior 5 500 € net cumulé, retraite, 62 ans

• Revenu net : 5 500 €
• Mensualité max (35 %) : 1 925 €
• Assurance majorée à 0,80 % (vs 0,25 % standard) : 250 €/mois sur 200 000 €
• Mensualité disponible hors assurance : 1 675 €
• Durée maxi 15 ans (limite âge 75 ans à fin de prêt)
• Capacité empruntable à 3,40 % sur 15 ans : environ 235 000 €

Quels revenus la banque retient-elle ?

Les revenus pris en compte dans le calcul du DTI :

• Salaires nets imposables : CDI privilégié (intégré à 100 %), CDD intégrés à 100 % avec ancienneté minimum 18 mois et perspective de renouvellement, période d’essai exclue, intermittents traités au cas par cas (moyenne 3 ans avec abattement)
• Pensions de retraite : intégrées à 100 % sur attestation
• Revenus locatifs : intégrés avec décote de 30 % pour vacance et impayés (méthode du différentiel ou de l’endettement compensé selon banque)
• Bénéfices TNS / professions libérales : moyenne des 3 derniers bilans nets imposables (pas le chiffre d’affaires), avec décote de 10 à 15 % selon profil
• Dividendes réguliers : intégrés sur 3 ans glissants si récurrents (TNS gérant majoritaire)
• Allocations familiales : intégrées par certaines banques (Crédit Mutuel, BNP), pas par d’autres (Société Générale, BPCE)

Revenus exclus du calcul :

• Primes exceptionnelles ponctuelles
• Plus-values mobilières / cessions
• Héritages récents
• Revenus de placements financiers volatils
• Revenus illégaux ou non déclarés

Quelles charges entrent dans le calcul ?

Les charges retenues pour le calcul du taux d’endettement :

• Mensualité du nouveau crédit immobilier (capital + intérêts + assurance + garantie si externalisée)
• Mensualités de crédits en cours : conso, auto, étudiant, revolving, immobilier autre
• Pensions alimentaires versées sur jugement
• Loyer si le candidat reste locataire (cas du locatif sans achat de RP)

Charges exclues du calcul du DTI 35 % mais regardées par la banque pour le reste à vivre :

• Loyer remplacé par la nouvelle mensualité (cas standard de RP)
• Charges courantes (eau, électricité, assurances habitation, transports)
• Impôts sur le revenu et taxes foncières
• Frais de scolarité, garde d’enfants

Attention : la banque calcule en parallèle un reste à vivre minimum (généralement 800 à 1 500 € par adulte selon ville et politique interne) qui peut bloquer un dossier même si le DTI 35 % est respecté. C’est un garde-fou complémentaire à la norme HCSF.

La flexibilité des 20 % et son usage réel

La norme HCSF autorise les banques à déroger au plafond de 35 % d’endettement et à la durée de 25 ans, dans la limite de 20 % de leur production trimestrielle de nouveaux crédits. Cette flexibilité est encadrée :

• Au moins 70 % de cette flexibilité doit être consacrée à l’acquisition de résidence principale
• Au moins 30 % doit être consacrée aux primo-accédants
• Le reste (30 % de la flexibilité, soit 6 % de la production totale) peut financer la résidence secondaire ou l’investissement locatif

En pratique, cette flexibilité est utilisée pour :

• Très bons dossiers que la banque souhaite capter en relation longue (CDI stable, projet patrimonial cohérent, épargne résiduelle)
• Profils à fort potentiel de revenus (jeunes cadres début de carrière)
• Dossiers proches des seuils (35,5 % à 37 % de DTI)

Les chiffres de respect du seuil sont publiés trimestriellement par la Banque de France et l’ACPR sanctionne les banques en dépassement par des mesures correctives.

Cas particuliers : freelances, séniors, locatif

Freelances et TNS : capacité calculée sur la moyenne des 3 derniers bénéfices nets imposables, avec décote de 10-15 % par rapport à un CDI équivalent. Les banques préfèrent les profils stables (5 ans d’activité minimum, charge sociale URSSAF à jour, pas de redressement fiscal récent). Compter une majoration de taux de 10 à 30 points de base versus un CDI.

Séniors 60+ : durée maximale plus courte (souvent 15 ans, max 20 ans), assurance plus chère (0,60 % à 0,90 % vs 0,15 % à 0,25 % pour un 30 ans). Le DTI 35 % reste applicable mais le poids de l’assurance peut faire basculer le dossier au-delà du taux d’usure, même si le DTI est respecté.

Investissement locatif : intégration des loyers prévisionnels avec décote de 30 % au numérateur du calcul DTI. Méthodes utilisées :

• Méthode du différentiel : seul le différentiel négatif (mensualité - loyer décoté) entre dans le calcul
• Méthode de l’endettement compensé : l’intégralité de la mensualité entre, mais le loyer décoté entre dans les revenus

Selon la banque, l’une ou l’autre méthode peut être plus favorable. Un courtier IOBSP spécialisé en locatif optimise ce choix.

Optimiser sa capacité sans déroger à la norme

Plusieurs leviers permettent d’optimiser la capacité sans demander de flexibilité :

1. Solder les petits crédits conso avant de déposer le dossier (économie de mensualité = capacité gagnée)
2. Allonger la durée de 20 à 25 ans (capacité augmentée d’environ 15 %)
3. Délégation d’assurance via la loi Lemoine : 0,12 % vs 0,36 % standard, gain de 50 € par mois sur 200 000 €, soit 14 000 € de capital empruntable supplémentaire
4. Augmenter l’apport pour réduire le capital nécessaire et donc la mensualité
5. Inclure un co-emprunteur (concubin, parent caution, frère/sœur) si juridiquement cohérent
6. Intégrer des revenus locatifs futurs sur le bien acheté (achat d’immeuble de rapport ou résidence avec partie locative)

Outils de simulation officiels

Plusieurs simulateurs publics permettent un premier diagnostic gratuit :

• ANIL (Agence nationale pour l’information sur le logement) : simulateur de capacité d’emprunt et d’éligibilité au PTZ sur anil.org
• service-public.fr : fiche F2456 et liens vers simulateurs officiels
• Simulateurs bancaires : Crédit Agricole, BNP Paribas, Société Générale, Boursorama publient des simulateurs gratuits sans engagement
• Simulateurs courtiers : Pretto, Empruntis, Meilleurtaux proposent des outils plus précis avec mise en concurrence des banques

Ces outils donnent une estimation indicative. Le calcul définitif est toujours réalisé par la banque sur dossier complet (3 derniers bulletins, 3 derniers relevés bancaires, justificatifs d’apport, attestation employeur).

Foire aux questions

Les six questions ci-dessus en frontmatter FAQs reprennent les interrogations les plus fréquentes sur le DTI et la norme HCSF.

Conclusion

Le calcul de la capacité d’emprunt selon la norme HCSF est désormais codifié et transparent : 35 % de DTI, 25 ans maximum, assurance comprise. La méthode pas à pas (revenus × 0,35 - charges existantes = capacité disponible) permet à tout candidat emprunteur de chiffrer en 60 secondes son enveloppe maximale. Pour les profils particuliers (freelances, séniors, locatif), la complexité augmente mais les leviers d’optimisation existent. Pour aller plus loin, consulter le guide pillier crédit immobilier 2026 et l’article cluster sur l’apport personnel.

Sources

• HCSF, décision D-HCSF-2021-7 : economie.gouv.fr/hcsf
• Banque de France, statistiques crédit habitat : banque-france.fr
• ACPR, supervision : acpr.banque-france.fr
• service-public.fr, fiche F2456 : service-public.fr
• ANIL, simulateurs : anil.org
• Charly Feron, archive 2020 sur le calcul de capacité d’emprunt (héritage éditorial)

Mis à jour le 16 mai 2026, par Pierre Martin, courtier indépendant IOBSP-1 ORIAS.