Capacité d'emprunt, définition

La capacité d’emprunt est le montant maximum qu’un ménage peut emprunter pour financer un achat immobilier, calculé à partir de ses revenus nets avant impôt, de ses charges récurrentes (autres crédits, pensions versées) et du plafond d’endettement fixé par la norme HCSF. Depuis 2021 et toujours en 2026, ce plafond est fixé à 35 % du revenu net mensuel, assurance emprunteur incluse dans le calcul des mensualités.

Le calcul pratique consiste à multiplier le revenu net mensuel par 35 %, puis à retrancher les mensualités des crédits déjà en cours. Le résultat donne la mensualité maximale possible. Pour un couple à 5 000 € net mensuel sans crédit, cela représente 1 750 € de mensualité maximale, soit environ 305 000 € empruntables sur 20 ans à 3,30 % de taux d’intérêt nominal.

Les banques peuvent déroger à la règle des 35 % dans la limite de 20 % de leur production trimestrielle de nouveaux crédits, prioritairement pour les primo-accédants et les acquisitions de résidence principale, conformément à la décision HCSF n° D-HCSF-2021-7 et ses mises à jour ultérieures publiées sur economie.gouv.fr/hcsf.